En el ordenamiento jurídico peruano, la confusión entre los conceptos de «tener» un terreno y «ser dueño» del mismo es una de las principales fuentes de precariedad habitacional. Este artículo analiza las diferencias sustanciales entre la posesión (un poder de hecho) y la propiedad (un poder de derecho), basándose en el Código Civil y la jurisprudencia de la Sunarp. Se examinan los riesgos de la informalidad posesoria, el valor limitado de los certificados de posesión y la importancia de la inscripción registral como mecanismo único para garantizar la oponibilidad frente a terceros y el acceso al crédito.
1. Introducción
Para febrero de 2026, el mercado inmobiliario peruano continúa enfrentando un alto índice de informalidad. Muchos ciudadanos adquieren terrenos mediante «constancias de posesión» o contratos privados de compraventa que nunca llegan a registrarse. La creencia popular de que el uso continuo y el pago de arbitrios otorgan automáticamente la calidad de propietario es un error conceptual que pone en riesgo el patrimonio familiar.
El objetivo de este análisis es deslindar ambos conceptos para que el ciudadano comprenda que la paz posesoria no equivale a la inmunidad legal ante una eventual reivindicación o embargo.
2. Definiciones Jurídicas Fundamentales
Para entender por qué tener un terreno no es lo mismo que ser su dueño, debemos acudir a las definiciones del Código Civil:
2.1. La Posesión (El «Hecho»)
Según el Artículo 896, la posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad. Es, en esencia, el control físico del bien.
- Instrumento común: Certificado de Posesión (otorgado por municipalidades para fines de servicios básicos como agua y luz).
- Limitación: No acredita propiedad; solo acredita que la persona vive o ocupa el lugar.
2.2. La Propiedad (El «Derecho»)
Según el Artículo 923º, la propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien.
- Instrumento real: Escritura Pública inscrita en la Sunarp.
- Poder supremo: Solo el propietario puede vender legalmente el bien o utilizarlo como garantía hipotecaria.
3. Cuadro Comparativo: Posesión vs. Propiedad
| Característica | Posesión (Posedor) | Propiedad (Propietario) |
| Naturaleza | Situación de hecho (estar en el sitio). | Situación de derecho (tener el título). |
| Prueba Principal | Recibos de servicios, constancia municipal. | Partida Registral en Sunarp. |
| Venta del Bien | Solo se transfiere «el derecho posesorio». | Se transfiere el dominio total y legal. |
| Garantía Bancaria | No califica para hipotecas. | Es la base del crédito hipotecario. |
| Protección | Se defiende mediante interdictos. | Se defiende mediante acción reivindicatoria. |
4. El Riesgo de los «Títulos de Posesión»
Un error recurrente en 2026 es la compra de terrenos en zonas de expansión urbana mediante minutas de transferencia de posesión.
- El peligro: Usted podría estar comprando un terreno que ya tiene un dueño con título inscrito en Sunarp. En un conflicto legal, el derecho inscrito siempre prevalece sobre la ocupación física.
- La trampa municipal: Muchas personas creen que el pago de autovaluó (HR y PU) las convierte en dueñas. Legalmente, la municipalidad solo cobra impuestos a quien ocupa el predio, sin validar si es el propietario legítimo.
5. ¿Cómo pasar de Poseedor a Propietario?
Si usted solo tiene la posesión, el sistema legal peruano ofrece mecanismos para formalizar su situación, siempre que la ocupación sea pacífica, pública y continua:
- Prescripción Adquisitiva de Dominio: Proceso judicial o notarial para quien posee un bien por más de 10 años (o 5 años si hay justo título y buena fe).
- Tracto Sucesivo: Regularizar la cadena de transferencias hasta llegar al último dueño inscrito.
- Inmatriculación: Inscribir por primera vez un predio que no figura en los registros públicos.
6. Conclusión
En el Perú de 2026, la brecha entre poseer y ser dueño es la diferencia entre tener un techo provisional y tener un activo financiero. La posesión es vulnerable; la propiedad inscrita es robusta.
La información más valiosa para cualquier ciudadano hoy es: «Papelito habla, pero Partida Registral manda». Antes de entregar dinero por un terreno, una búsqueda de los índices en Sunarp es la única forma de asegurar que no está comprando un problema legal de diez años.
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